論物權(quán)登記的法定公證前置

論物權(quán)登記的法定公證前置

朱云慧

                               甘肅省蘭州市國(guó)信公證處

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為生效條件，沒(méi)有將公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及不動(dòng)產(chǎn)登記制度中。公證所具有的職能作用及特有的公信力是確保不動(dòng)產(chǎn)登記安全與效率的最有效手段。筆者認(rèn)為，在物權(quán)登記之前應(yīng)當(dāng)將公證制度引入到不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)與登記的環(huán)節(jié)當(dāng)中，以確保不動(dòng)產(chǎn)登記的安全與效率。

一、公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的適用

在大陸法系國(guó)家的立法和實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或不動(dòng)產(chǎn)登記均需公證制度的配合及公證人的參與。為了預(yù)防糾紛、減少訴訟，大陸法國(guó)家的民法和不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)立法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的取得與拋棄、不動(dòng)產(chǎn)的使用、轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等都規(guī)定必須或者應(yīng)當(dāng)公證，由公證人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記上實(shí)行形式主義審查方式，來(lái)解決不動(dòng)產(chǎn)登記的效率與安全問(wèn)題。以法國(guó)和德國(guó)法律體系中有關(guān)公證制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的規(guī)定最為典型。在這些國(guó)家的實(shí)踐中，對(duì)于設(shè)定或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律行為的調(diào)整，較之登記機(jī)關(guān)的登記人員，公證人的作用更加重要。

二、公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用

與多數(shù)具有大陸法傳統(tǒng)的國(guó)家不同，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及登記制度的設(shè)計(jì)上，中國(guó)的物權(quán)法忽略了公證人的作用，沒(méi)有充分考慮不動(dòng)產(chǎn)的特殊性及公證制度的預(yù)防、引導(dǎo)、事前糾正功能，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中發(fā)揮的重要作用。中國(guó)的物權(quán)立法，應(yīng)當(dāng)遵循大陸法系國(guó)家的立法經(jīng)驗(yàn)，將公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

（一）、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為應(yīng)當(dāng)采用公證形式

雖然大陸法國(guó)家采取不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式，實(shí)行不同的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但是，這些國(guó)家的法律通常規(guī)定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，應(yīng)當(dāng)采取公證的形式，即原因行為經(jīng)公證后生效。規(guī)定原因行為應(yīng)當(dāng)采取公證形式，是由公證形式的特殊職能作用所決定的。

1、公證形式具有極強(qiáng)的證據(jù)效力。公證形式可以永久性保全法律行為存在及其內(nèi)容之證據(jù)，并且可以預(yù)防糾紛、減少訴訟或者簡(jiǎn)化訴訟程序。在大陸法系國(guó)家，公證書(shū)的內(nèi)容，在沒(méi)有被法院撤消之前，推定為真實(shí)、合法。公證書(shū)不僅證明法律行為的存在--即對(duì)該行為的主體和存在時(shí)間、空間的限定，而且為該行為的內(nèi)容作出全面而準(zhǔn)確的表述。正是由于公證書(shū)所具有的證據(jù)效力，使得當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)有明確的規(guī)定，從而減少了糾紛；即使產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人的舉證和法院的查證都因?yàn)楣C書(shū)的存在，而得以簡(jiǎn)化。

2、公證形式有利于維護(hù)原因行為各方當(dāng)事人的利益。公證形式一方面使當(dāng)事人避免因操之過(guò)急而遭受損害，另一方面保證當(dāng)事人能夠獲得公證人提供的法律上的保護(hù)。在任何法律行為設(shè)立、變更或解除過(guò)程中，基于當(dāng)事人的輕率或由于當(dāng)事人受欺詐等原因，完全有可能使當(dāng)事人作出與其目的自相矛盾的行為。要求當(dāng)事人完成公證形式，無(wú)異于強(qiáng)制當(dāng)事人對(duì)其行為進(jìn)行慎重的考慮，以避免其受到損害。公證形式可以通過(guò)具有很高法律素養(yǎng)的公證人的服務(wù)為當(dāng)事人提供最好的法律上的保護(hù)。德國(guó)公證法第17條的規(guī)定：公證人有義務(wù)查明相關(guān)當(dāng)事人的意圖，明確有關(guān)交易的實(shí)際內(nèi)容，告知當(dāng)事人交易的法律后果，清楚而無(wú)歧義的記錄當(dāng)事人的意思表示。在上述過(guò)程中，他應(yīng)當(dāng)避免錯(cuò)誤和疑問(wèn)，注意防止缺乏經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的當(dāng)事人遭受不利利益?？梢哉f(shuō)公證人在公證過(guò)程中，擔(dān)負(fù)者為原因行為各方當(dāng)事人提供法律保護(hù)的法定義務(wù)。

3、公證人的參與有利于保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法流轉(zhuǎn)。根據(jù)目前物權(quán)法所規(guī)定的原因行為與物權(quán)變動(dòng)相互區(qū)分的原則，如果規(guī)定原因行為經(jīng)公證后生效，公證人將在物權(quán)變動(dòng)的最初階段介入，公證人按照法律規(guī)定審查當(dāng)事人的意思表示，有助于使當(dāng)事人的意思以最符合法律規(guī)定的形式表現(xiàn)出來(lái)，有利于保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法流轉(zhuǎn)，防止虛假的、無(wú)效的、可撤銷(xiāo)的物權(quán)變動(dòng)行為的發(fā)生。

（二）、公證能夠保證公示的準(zhǔn)確性和公信力

雖然各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)公示的內(nèi)容及其在物權(quán)變動(dòng)中的效力不同，但公示原則已經(jīng)是各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)立法上普遍堅(jiān)持的原則。如果公示的內(nèi)容是虛假的、無(wú)效的或可撤消的，所公示的物權(quán)變動(dòng)自然失去了存在的基礎(chǔ)，公示的公信力只能以蒼白的法律推定為支撐，公示作為一項(xiàng)制度所應(yīng)具有的兩大價(jià)值，即交易安全和交易效率，必然是海市蜃樓。公證人對(duì)于原因行為有效地審查和公證，保證了原因行為的真實(shí)性和合法性，規(guī)定原因行為經(jīng)公證后生效，可以將虛假的、無(wú)效的或可以撤消的原因行為有效的排除在公示之外，進(jìn)而保證了公示的準(zhǔn)確性。公證書(shū)本身具有的公信力，為不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力提供有效的支撐。

（三）、引入公證制度是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

任何一項(xiàng)法律制度都必須在其他制度的配合之下才能發(fā)揮充分的發(fā)生作用，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度需要公證人的參與。

根據(jù)中國(guó)的物權(quán)法規(guī)定，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行權(quán)利登記制。權(quán)利登記制是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的登記，而不僅是對(duì)原因行為的公開(kāi)。由于物權(quán)變動(dòng)是原因行為的結(jié)果，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的登記必然以對(duì)原因行為的法律評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)。上述法律評(píng)價(jià)過(guò)程就是運(yùn)用法律知識(shí)審查原因行為合法性的過(guò)程。如果對(duì)原因行為的法律審查過(guò)程，全部由登記人員單獨(dú)完成，對(duì)于登記人員的要求，特別是對(duì)其法律素質(zhì)的要求，將不低于對(duì)普通法官的要求。登記機(jī)關(guān)的作用，主要是賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力和對(duì)第三人公示不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)，而不是專(zhuān)門(mén)的審查機(jī)構(gòu)。由公證人對(duì)物權(quán)變動(dòng)原因行為進(jìn)行審查是權(quán)力制衡、整合社會(huì)分工的需要，也是登記機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)效率、安全的需要。由登記機(jī)構(gòu)履行對(duì)原因行為的法律審查，只能重復(fù)建立一套類(lèi)似于公證的審查程序和職責(zé)，這無(wú)異于是社會(huì)資源的浪費(fèi)。

（四）、公證是對(duì)事實(shí)物權(quán)的保護(hù)

有學(xué)者指出，在物權(quán)法中貫徹公示原則后，必然會(huì)有法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分。已經(jīng)納入登記的物權(quán)為法律物權(quán)，真正權(quán)利人的物權(quán)為事實(shí)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法賦予登記以公信力，是為了保護(hù)善意第三人。所謂公信力原則，往往在登記發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)才適用，即當(dāng)法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)不符合時(shí)才適用。所以，登記公信力是以犧牲事實(shí)物權(quán)為代價(jià)的。對(duì)事實(shí)物權(quán)的保護(hù)，可以從兩方面進(jìn)行，即預(yù)防與補(bǔ)救。就預(yù)防而言，德國(guó)和瑞士等國(guó)家，一方面，殫精竭慮地完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并對(duì)登記程序采取極其慎重的態(tài)度，另一方面，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中引入公證制度。就補(bǔ)救而言，各國(guó)大都制定了異議登記、更正登記、國(guó)家賠償或設(shè)立專(zhuān)門(mén)基金的制度。

當(dāng)前中國(guó)的物權(quán)立法，在補(bǔ)救措施上采納了各國(guó)的立法經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定了異議登記、更正登記、國(guó)家賠償?shù)戎贫龋洳蛔阒幵谟陬A(yù)防措施不夠：一方面，對(duì)登記制度規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，另一方面，沒(méi)有引入公證制度。如果將公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，可以為事實(shí)物權(quán)提供更多的保護(hù)。公證人是不動(dòng)產(chǎn)登記的有效過(guò)濾器，防止沒(méi)有法律依據(jù)的原因行為進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記；公證人出具的公證書(shū)具有用詞準(zhǔn)確、法律關(guān)系明晰的特點(diǎn)，登記人員依據(jù)公證書(shū)進(jìn)行登記，可以在一定程度上避免錯(cuò)誤的發(fā)生。公證人從源頭上保證了法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的一致，是對(duì)事實(shí)物權(quán)有效的保護(hù)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記公證設(shè)計(jì)模式

不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性是維護(hù)其公信力的重要基礎(chǔ)，對(duì)于交易和效率產(chǎn)生重大影響。為了提高登記的準(zhǔn)確性，中國(guó)可以參考德國(guó)立法上允許不動(dòng)產(chǎn)登記人員，一般只進(jìn)行形式主義審查的立法經(jīng)驗(yàn)，由公證人通過(guò)公證的形式代替登記人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為完成實(shí)質(zhì)審查。如果由公證人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的行為進(jìn)行公證，并允許公證人代理申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)提出登記，不僅有利于提高不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的準(zhǔn)確性，還可以提高登記的效率與安全。如前所述，公證書(shū)所具有的特殊效力，可以使登記機(jī)構(gòu)擺脫對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查風(fēng)險(xiǎn)，確保登記的準(zhǔn)確性與公信力；同時(shí)登記人員依據(jù)公證人制作的經(jīng)過(guò)充分法律審查的公證書(shū)，可以依簡(jiǎn)單程序迅速完成登記，提高登記效率。

注：此文章在《西部法學(xué)評(píng)論》2009年底5期發(fā)表，獲得2017年甘肅公證協(xié)會(huì)舉辦的“公證服務(wù)與新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展”征文活動(dòng)中獲得優(yōu)秀獎(jiǎng)。